Taputürleri arasında arsa tapusu, kat irtifakı tapusu ve kat mülkiyeti tapusu şeklinde bir ayrıma gidildiğinde kat irtifakı tapusunun bir ara form olduğu görülür. İnşaat boyunca geçerli olan kat irtifakı, geçici bir süreliğine alınacak belgedir. inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir. Müteahhitlerin Oysakikat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında bariz farklar bulunmaktadır. Kat irtifakı tapusu olan gayrimenkulün kontrolü belediye tarafından yapılmaz. Kat mülkiyetli tapularda ise belediye projeye uygunluk kontrolü yaptıktan sonra yapı kullanımı için izin belgesi verir. Bu belge daha sonra tapuya gönderilir ve kat Katmülkiyeti bir apartmanda, ilgili imar yasasına göre edinilmiş bağımsız bölüm mülkiyeti anlamına gelmektedir. Kat mülkiyeti için iskan gerekli mi sorusunun cevbı şu şekilde; Kat mülkiyeti başvuru yapabilmek için öncelikle iskanın alınması gerekmektedir. İskanı yani yapı kullanım izin belgesi olmayan yapılar için Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir"(634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3/3) şeklindeki yasa hükmünün münhasıran lafzı esas alınarak değerlendirme Katİrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir? Ev alacak birçok kişi tapuda yazan ‘kat irtifakı’ ya da ‘kat mülkiyeti’ ifadelerinin ne anlama geldiğini bilmeden alıyor. Tapudaki bu iki farklı ifade, binanın iskanıyla ilgilidir. Buna göre, şayet inşaat ‘resmen’ tamamlanmamışsa yani iskanı alınmamışsa tapuda kat Arsatapusu olan ev tapusuna nasıl çevrilir? Arsa tapusunun, mülkiyet tapusuna çevrilmesi için yapının inşaat çalışmalarının bitirilmiş olması ve yapıya iskan izninin alınmış olması gerekiyor. Ancak inşaat çalışmalaırı bittiği halde iskan izni alınmayan ve kat mülkiyetine geçilmeyen yapılar da bulunuyor. aspx3. İnşaat çalışmaları tamamlanmamış; Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapıda kat irtifakı kurulabiliyor. Peki, inşaatı bittiği halde kat mülkiyeti olmayan arsa tapusu ev tapusuna nasıl çevrilir?Arsa tapusu ev tapusuna nasıl çevrilir?Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, inşaat çalışmaları tamamlanmamış; Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabiliyor. Bu yapılarda sahip olunan mülkiyete "arsa tapusu" deniyor. Arsa tapusunun, mülkiyet tapusuna çevrilmesi için yapının inşaat çalışmalarının bitirilmiş olması ve yapıya iskan izninin alınmış olması inşaat çalışmalaırı bittiği halde iskan izni alınmayan ve kat mülkiyetine geçilmeyen yapılar da bulunuyor. Bu yapılar hakkında bazı işlemler resmi olarak inşaat halinde gözüktüğü için yapıdaki dairelere konut kredisi verilmiyor. Peki, Arsa tapusu ev tapusuna nasıl çevrilir?Arsa tapusunu ev tapusuna çevirme..KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASII - İSTEM VE BELGELERMADDE 12 - Değişik 2814 - Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda ogayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lâzımdır. Bu dilekçede veyaistem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bubölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır. Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de Anagayrimenkulün yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;b Anagayrimenkulün yapı veya yapıların ön ve arka cephelerini vemümkünse yan cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğubelediyece tasdikli bir fotoğraf;c Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini vebunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösterenve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;d Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığıhalinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesindehazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmışbir yönetim - SÖZLEŞME VE TESCİLMADDE 13 - Değişik 1. fıkra 2814 - Tapu memurukendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, katmülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki Mülkiyet hanesine Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlıarsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı gayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün Taksim halinde kayıtların nakli ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli plânındaki numarayı alır.Değişik 3814 - Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin a bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de tapulu evin satışı nasıl yapılır?Işıl Seren KESKİN/ Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramları oldukça karıştırılsa da aralarında keskin bir ayrım bulunur. Kat irtifakına dair her şey haberimizde… Kat mülkiyeti; arsa üzerinde tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, bağımsız bölümlerin malikleri tarafından mülkiyet hakkının kurulmasıdır. Emlak Manşet’te yer alan habere göre, başka bir ifadeyle kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir gayrimenkulün her bir bölümünün kişiler üzerine ayrı ayrı kaydedilmesidir. Kat mülkiyeti tapusuna sahip olmak için ilk olarak iskan belgesi gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kabul edilen tapu türlerinden ilki kat mülkiyeti ikincisi ise kat irtifakıdır. Kat mülkiyetinin tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini öngören kanun, yapılmakta olan veya ileride yapılacak binanın inşası borcunu ve bina inşa edilince de kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü yükleme imkanı da bu şekilde adlandırmaktadır. Tanım olarak, kısaca paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın payları üzerinde kurulan, inşaatı yapma ve mülkiyeti kurma borcudur diyebiliriz. Başka bir ifade ile ortada paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz vardır. Bu taşınmaz üzerinde bir inşaata başlanacaktır yahut bir inşaata başlanmıştır ancak inşaatın yapımı henüz tamamlanmamıştır. Nasıl Kurulur, Nasıl Yapılır? Kat mülkiyetinin taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senet ile kurulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmeler dolayısıyla kat irtifakı tesisi yüklenicinin talebi üzerine ilgili idare tarafından yapılır. İrtifakın iradi olarak kurulması işlemi de resmi senet düzenlenmesi ve tescil ile gerçekleşmektedir. Şöyle ki arsaya tek bir kişi malik ise onun, birden fazla kişi sahipse hepsinin irtifak kurulması için yönelttiği resmi senet talebi ile tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Resmi senet malik ya da paydaşlar tarafından imzalanmalıdır. Resmi sözleşme kanun gereği tescil talebi de sayıldığından dolayı tapu idaresi tescili yapmak zorundadır. Kısaca bu hal, bir sözleşme ile kurulur. Sözleşme ile tanınan haklar kural olarak kişiye bağlı haklardır. Kişiye bağlı haklar herkese karşı değil yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilirler. Ancak kat irtifakı hakkının sadece sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebiliyor olması birtakım sıkıntıları da beraberinde getirecektir. Örneğin üzerinde irtifak kurulan arsanın paydaşlarından birinin kendi payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda söz konusu payın yeni maliki sözleşmeye taraf olmadığı için maliki olduğu arsa üzerinde irtifak kurmak zorunda olmayacaktır. İşte kanun koyucu bu ve buna benzer problemleri engellemek amacıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kat irtifakını eşyaya bağlı bir borç haline getirmiştir. Bu durum aynı zamanda eşyaya bağlı borç haline getirmenin yolu tapuya tescil yoludur bunun sonucu olarak tapu kütüğünün aleniyeti ilkesi gereği artık tapuya tescil ettirilen kat irtifakları sadece sözleşmeyi imzalayanlara karşı değil herkese karşı ileri sürülebilecektir. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Ve Sorumlulukları Nelerdir? Kat irtifakı sahipleri irtifak hakkından doğan birtakım haklara ve borçlara sahiptir. Öncelikle paylı mülkiyete tabi bir arazide irtifak sahibi diğer paydaşlardan kat mülkiyetine özgülenebilecek bina yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca yapılmakta olan binayı kat mülkiyetine çevirmeyi isteme yetkisine de sahiptir. Bununla birlikte irtifak sahipleri plana uygun şekilde yapılacak olan inşa faaliyetlerine müsaade etmekle yükümlüdür. İnşaatın henüz tamamlanmadığı hallerde irtifak tapusuna sahip olan kimse binanın tamamlanması için bir veya birden fazla kişiyi yönetici olarak atayabilecektir. Son olarak belirtmek gerekir ki sahipleri iskan belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçebileceklerdir. Kat İrtifakının Şartları Nelerdir? Ancak inşasına henüz başlanmamış ya da başlanmış fakat tamamlanmamış yapı veya yapılar varsa kurulabilir. Tamamlanmış bir binada irtifak kurulması kurulması mümkün değildir. İnşa edilecek binada kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulabilir. Kurulurken, üzerinde inşaat yapılmakta olan veya yapılacak olan taşınmaz mülkiyetinin, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlere tahsis olunan arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekmektedir. Bu durumdan doğan inşaat borcunun payların her biri üzerinde kurulması gerekmektedir. Ancak ve ancak paya bağlı olarak kurulabilmektedir. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir? Bu durum, kat mülkiyetinin bir ön kuruluşu olmakla birlikte kat mülkiyeti, birbirlerinden farklı kavramlardır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farklar genel olarak şunlardır İrtifakın yapımına başlanmamış binalar ile yapımına başlanmış ancak yapımı henüz bitmemiş binalar için söz konusu olur. Kat mülkiyeti ise ancak yapımı tamamlanmış binalar üzerinde kurulabilir. İrtifak, esasen arsa üzerinde kurulduğu için kat irtifakının devri de arsa payının devri ile mümkün olur. Kat mülkiyetinin devri ise üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş binadaki bağımsız bölümlerin ve eklentilerin ayrı ayrı devri ile mümkün olur. Ayrıca, tapu kütüğünde yeni bir sayfa açılmaz, söz konusu arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmekle yetinilir. Kat mülkiyeti kurmak için ise tapu kütüğünde ayrı bir sayfa açmak gerekmektedir. Elbirliği ile mülkiyette veya paylı mülkiyette kat irtifakı kurulması ile ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Ancak üzerinde kat mülkiyeti kurulan taşınmazda elbirliği ile mülkiyet veya paylı mülkiyet varsa ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Ortaklığın giderilmesi talebi ortaklığın giderilmesi davası ile olur. Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir ? Bir yapıda bağımsız bölümler oluşturulup bu bağımsız bölümler üzerinde hukuki işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir sorusu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3, 12 ve 14. maddelerinde cevaplandırılmıştır. Buna göre yapının tamamı için alınacak bir yapı kullanma belgesinin ilgili tapu idaresine gönderilmesi ile irtifak kendiliğinden kat mülkiyetine çevrilmiş olur. Resen çevrilme işlemi için öngörülen süre 65 gündür. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekli şartların varlığı halinde arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemi üzerine de olabilir. Uygulanan tüm yapıların inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçmesi zorunlu olsa da zaman zaman müteahhitlerin iskan alamadığında ya da masraflardan kaçmak için kat mülkiyetine geçmekten kaçındığına rastlanmaktadır. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için kat mülkiyeti tesis edilecek yapıda iskan belgesi alınmış olmalıdır. İskan; inşaatın bitmesi sonrasında binanın kanun ve yönetmeliklerde belirlenen standartlara uygun olduğunu teyit eden yapı kullanım izni belgesidir. Kat mülkiyeti yapının tamamı için uygulanacak bir rejim olması sebebiyle yapının bütününe ilişkin olarak kat mülkiyeti başvurusu yapılmalıdır. Kat mülkiyetine geçiş için bağımsız bölümlerin, eklentilerin, ortak alanların ve buralara düşen oranların belirtilmiş olması gerekmektedir. İrtifak rejiminden kat mülkiyetine geçiş için iskan belgesinin yetkili idareye sunulması ile başvuru yapılmaktadır. Başvurunun ardından yetkili idare 60 gün içinde belgeleri tapu dairesine gönderecek ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri tamamlanacaktır. Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer Mi? Tapu; arazinin belirli bir parçasının ya da arazi üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren bir belgedir. Hisseli tapu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti olmak üzere üç farklı tapu çeşidi bulunmaktadır. Her bir tapu türü malike hak sahibine farklı hukuki haklar sağlamaktadır. İlk olarak hisseli tapunun ne olduğuna kısaca değinmemiz gerekmektedir. Hisseli tapu bir taşınmaz üzerinde birden fazla mülkiyet hakkının bulunmasıdır. Daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse taşınmaza birden çok kişi ortak olarak sahiptir. Her bir ortağın taşınmaz üzerinde belirli bir hissesi ve yüzdesi bulunmaktadır. Ancak hissedarların gayrimenkulün hangi bölümlerine sahip olduğu tapuda görünmez yani herkes taşınmazın tamamında kendi hisseleri oranında hak sahibidir. İrtifakın mahiyetinden de bahsetmek gerekmektedir. Arsa üzerindeki inşaat tamamlandıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Zira kat irtifakı hangi arsa payının binadaki hangi bağımsız bölüme denk geldiğini göstermez ve kat irtifakı tapu yerine de geçmez. Kat İrtifakı Tapusu Kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında inşaat başlangıcından binanın tamamlanmasına ve iskanı alınmasına kadar geçen sürenin sağlıklı bir şekilde ilerlemesi için öne sürülmüş bir tapu şeklidir. Henüz inşa edilmiş bir kat veya daire olmasa dahi tapuda hak sahibine ait olan bağımsız bölümün tüm detayları tapuda belirtilmektedir. Örneğin; adres, dairenin kaçıncı katta olduğu ve kapı numarası gibi her türlü bilgi tapuda gösterilmektedir. İrtifakın kurulabilmesi için tapu siciline tescil gerekmektedir. Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır? Tapu işlemleri için bir dilekçe ve gerekli belgeler ile belediyeye başvurulması gerekmektedir. Başvuru işlemleri için gerekli belgeler tapuda adı geçen maliklerin imzasının yer aldığı bir dilekçe, tapu fotokopisi, ruhsat fotokopileri ve 1 adet belediye onaylı mimari proje ile 2 adet mimari projedir. Yapılacak olan incelemelerin ve işlemlerin sonunda Tapu Müdürlüğünden tapu alınmaktadır. Kat İrtifakı Kurulması Davası Kat irtifakı kurulması davası adında ayrı bir dava yoktur. Zira bu irtifak dava ile kurulmaz. Kat irtifakı kurmak için paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaşların kendi aralarında bir kat irtifakı sözleşmeleri hazırlamaları gerekir. Ardından tapuya gidip yaptıkları anlaşmayı tescil ettirirler. Tescil söz konusu arsanın tapu kütüğü sayfasındaki beyanlar hanesine yapılacak bir beyan ile olur. Kat İrtifakının İptali Davası Kat irtifakının iptali iki halde mümkündür Ana gayrimenkulün arsası ile birlikte yok olması veya kamulaştırılması, ana yapının tümünün harap olması. Bu iki halden birinin varlığı halinde üzerinde kat irtifakı kurulmuş taşınmazın üzerindeki tüm bağımsız bölüm malikleri birlikte kat irtifakının iptali talebinde bulunabilirler. İptal davası sonucunda malın mülkiyeti yeniden müşterek mülkiyete çevrilir. Kat İrtifakı Dilekçesi Kat irtifakı kurabilmek için sözleşme hazırlanmasından sonra ilgili belediyeye bir kat irtifakı dilekçesi de yazılması gerekir. Dilekçede, ilgili taşınmazın mahalle, pafta, ada ve parsel numaraları ile ayrıntılı olarak belirlenmiş yeri ile irtifak projesinin onayı talebi yer alır. Arsa tapusu kat mülkiyetine nasıl çevrilir?Bir bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden belgeler de eklenir. Arsa tapusu kat mülkiyetine nasıl çevrilir? Arsa tapusunu kat mülkiyetine çevirme işlemleri şu şekildeKat mülkiyeti işlemleri- Dilekçe ile birlikte gerekli belgelerin alınması- Belgelerin eksiksiz olması halinde binanın iskan belgesinin kontrol edilmesi- Ruhsat eki mimari projeler ile kat mülkiyeti projelerinin... Bilindiği üzere bir yapıda bağımsız bölümler oluşturup bunlar üzerinde satış, ipotek tesis etme gibi hukuki işlemler gerçekleştirebilmek için kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda da kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte hangi usullerin izleneceği belirtilecek olup kat mülkiyetinin ne olduğuna ve sağladığı haklara ilişkin daha detaylı bilgi için Kat Mülkiyeti Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Henüz inşaat tamamlanıp iskan alınmamışsa; kat mülkiyetinin sağladığı imkanlardan faydalanmak için kat irtifakına geçilmesi gerekmektedir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişe ilişkin hukuki sorularınızda uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz. İlgili konu başlıkları Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş,Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilirKat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti,Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süresi,Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler,Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri, Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş zorunlu mu?Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir,Kat mülkiyetine geçiş Ülkemizde genellikle müteahhitlerden dolayı birçok binada kat mülkiyeti değil kat irtifakı rejimi uygulanmaktadır. Her ne kadar kat irtifakı uygulanan tüm yapıların inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti rejimine geçmesi zorunlu olsa da müteahhitler; iskân alamadığı veya masraflardan kaçmak için birçok yapıda kat mülkiyetine geçmekten kaçınmaktadırlar. Ayrıca kat irtifakı tapusu teknik olarak hala arsa olup müteahhitlerin daire / ofis / dükkan değerini tapuda düşük göstererek vergi kaçırması kolaylaşabilmektedir. Bu durum ise tapu sahipleri için ciddi sıkıntılara yol açabilecektir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmemenin zararları Muhtemelen iskân alınmadığı için oluşan zararlar, Yönetimde yaşanabilecek zorluklar, şeklinde 2 başlıkta özetlenebilecektir. İskana İlişkin Sorunlar Her ne kadar kat irtifakı rejiminin uygulanması iskan alınmadığının bir göstergesi olmasa da, ülkemizde kat mülkiyetine geçmemenin en büyük nedenlerinden birisi de müteahhitlerin iskan yapı kullanma izin belgesi almamasıdır. Zira kat mülkiyetine geçme aşamasında talep edilen en önemli belge yapı kullanma izin belgesidir iskan. Bir yapının yapı kullanım izin belgesine sahip olması ise binanın ruhsata uygun şekilde inşa edildiğinin resmi göstergesidir. Dolayısıyla iskan alınmamış bir yapı kaçak kat, binanın dışarı taşması vb imar mevzuatına aykırı şekilde inşa edilmiş olabileceği gibi aynı zamanda çürük demirler kullanılması, temelin yeterince derin kazılmaması vb nedenlerden ötürü binanın sağlam olmama ihtimali de mevcuttur. Ayrıca iskan alınmamış binalarda müteahhidin sigorta prim borcu da olabileceğinden bu durum da ileride sıkıntılara yol açabilecektir. Ayrıca yapı kullanım izin belgesi alınmamış ruhsata aykırı yapı aykırılığın şiddetine göre yıkım tehlikesiyle de karşı karşıya kalabilecektir. Bu sebeplerden ötürü iskansız konuta kredi çıkması zorlaşabilecek, sonrasında diğer kişilere satışında da pürüz çıkabilecektir. Son olarak belirtilmesi gereken hususlardan birisi de iskan alınmamış yapılarda daire / ofis sahiplerinin tapularını kaybetme riskleridir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi iskan alınmadığı için sözleşmeden dönebilecektir. Bu durum ise müteahhitten daire / ofis satın alan kişilerin tapularını kaybetme ihtimalini gündeme getirecektir. Bu konuda müteahhitten daire, dükkan veya ofis satın alan kişilerin yapı kullanım izin belgesi ve kat mülkiyetine ilişkin hususlarda dikkatli olmalarında fayda olup detaylı bilgi için İskan Alınmamasının Zararları Nelerdir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Yönetim Zorluğu Kat mülkiyeti rejimine geçilmemiş yapılarda yapının yönetimiyle ilgili zorluklar yaşanabilecektir. Zira örneğin bina giderlerine katılımla ilgili kat irtifakı sahipleri arasında uyuşmazlık yaşanabilecek veya binanın korunmasıyla ilgili gerekli önlemler alınmasında ihtilaflar meydana gelebilecektir. Bu sebeple kat mülkiyetine bir an önce geçilmesinde fayda olacaktır. Ancak eğer binanın inşası tamamlanmış ve 2/3’ü kullanılmaya başlanmışsa artık kat mülkiyeti rejimi uygulanabilecektir. Binanın yönetiminde kat mülkiyeti rejiminin uygulanmasıyla ilgili daha detaylı bilgi için Kat Mülkiyetinde Site Nasıl Yönetilir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Kat Mülkiyetine Geçilmemesinin Cezası Var mıdır?Her ne kadar yukarıda faydaları sıralanmış olsa da inşaat tamamlandığında kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek zaten yasal bir zorunluluktur. Ancak bu hükme uyulmaması halinde uygulanacak idari para cezasına ilişkin hüküm 2009 yılında yürürlükten kaldırılmıştır. Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir? Kat mülkiyeti tesis edilecek yapıda iskân Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olmalıdır. İskân yapının ruhsata ve mevzuata uygun şekilde inşa edildiğinin göstergesi olup daha detaylı bilgi için İskân Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Hem kat mülkiyeti hem de kat irtifakı yapının yalnızca tamamı için uygulanacak rejimlerdir. Bu sebeple yapının tamamı için kat mülkiyetine başvurulmalıdır. Arsa paylarının hangi oranda hangi bağımsız bölüme ait olacağı hesaplanmış olmalıdır. Benzer şekilde nerelerin bağımsız bölüm, nerelerin eklenti ve nerelerin ortak alan olacağı belirlenmiş olmalıdır. Ana Taşınmaz betonarme yapıda olmalıdır. Ahşap vb yapılarda kat mülkiyeti tesis edilemeyecektir. Peki, Kat Mülkiyeti Hangi Şekillerde Kurulur? Uygulamada kat mülkiyetine geçiş; genellikle kat irtifakı rejiminden kat mülkiyetine geçiş ile olmaktadır. Bu kapsamda iskân alındıktan sonra yetkili idarenin 60 gün içinde belgeleri tapu dairesine göndermesiyle kat mülkiyetine kendiliğinden geçilecektir. Bu geçişi arsa sahipleri / ya da kat irtifakı sahipleri de talep edebilecektir. Ancak kat irtifakına geçmeksizin doğrudan kat mülkiyetine başvurulması da mümkündür. Bu kapsamda tapu memurunca düzenlenen resmi senet kat mülkiyeti tapusu ile kat mülkiyetine geçiş sağlanacaktır. Bu doğrultuda aşağıda yazılı iskan, yönetim planı vb belgelerin hazır edilmesi ve tüm maliklerin başvurusu gerekmektedir. Kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte arsa üzerinde leh veya aleyhe olan ipotek, irtifak hakları vb tüm haklar ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilecek ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilecektir. Son olarak ortaklığın giderilmesi davalarında özellikle çok daireli binalarda hakim tüm paydaşlara / mirasçılara payları / hakları oranında daire / dükkan paylaştıracak şekilde bir kat mülkiyeti rejimi tesis edebilecektir. Bu noktada taşınmazın bu şekilde bir bölünmeye elverişli olması gerekiyor olup örneğin müstakil konut veya arsa üzerinde kat mülkiyeti rejimi tesis edilemeyecektir. Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Alınması Gereken Belgeler Nelerdir? Yukarıda da görüldüğü üzere mahkemenin karar verdiği durum sayılmayacak olursa kat mülkiyetine geçiş ya doğrudan ya da kat irtifakından sonra olur. Eğer kat irtifakı olmaksızın doğrudan kat mülkiyeti rejimine geçilecekse aşağıdaki belgelerin de hazırlanmış olması gerekmektedir Bağımsız bölümlere düşen arsa paylarının gösterildiği, bağımsız bölümlerin özelliklerinin, konumlarının ve numaralarının bulunduğu proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje Yapı kullanma izin belgesi İskan Ofis, daire vb bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve yapıların özelliğine göre hazırlanmış ve paydaşlar / malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı. Bu yönetim planında denetçi ve yöneticilerin görevleri, alacakları ücret, yönetim tarzı, yapının kullanma amacı gibi hususlar bulunacaktır. Ayrıca zorunlu deprem sigortasının, kat maliklerinin nüfus cüzdanı fotokopilerinin ve vesikalık resimlerinin başvuru esnasında bulundurulmasında fayda vardır. Toplu yapılarda / sitelerde kat mülkiyetine geçişin usulü daha farklı olup bu konuda detaylı bilgi almak için Sitelerde / Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Kat Mülkiyetine Geçişin Masrafları Ne Kadardır? Kat irtifakı ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri vergi veya harçlardan muaftır. Aynı şekilde kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri için de harç veya vergi alınmayacaktır. Ancak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce Döner Sermaye İşletmesi tarafından belirlenen tarife kapsamında bağımsız bölüm başına bir ücret alınacaktır. Bu ücret yöreden yöreye değişiklik arz etmektedir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişe dair hukuki sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz. Son olarak belirtmek gerekir ki; emlak vergisi her ne kadar kat mülkiyetine geçiş esnasında doğrudan alınan bir ücret olmasa da, kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte ciddi olarak artış gösterecektir. Bu sebeple maliklerin bu hususun da farkında olmalarında fayda vardır. KAT İRTİFAKINDAN KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ YARGITAY KARARLARI Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti Davacı vekili dava dilekçesinde; çorluca mahallesi 307 ada 45 parselde kayıtlı bulunan xstore isimli gayrimenkulün müvekkili ile davalı arasında müşterek bulunduğunu, gayrimenkulün 2/3 hissesi müvekkiline, 1/3 hissesinin davalıya ait olduğunu, yıllardır bu şekilde kullanıldığını, davalının taksime yanaşmaması ve hissesinde daha çok hak talebinde bulunması sonucunda taraflar arasında Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücretine ve taksim konusunda ihtilafların çıktığını, tarafların anlaşamadığı müşterek olan gayrimenkul üzerinde bulunan ortaklığın mümkünse aynen, değil ise satış sureti ile giderilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava ettiği anlaşılmıştır. Mahkemece; taraflar arasında fiili bir kullanım şeklinin belirlendiği, kur’a yoluna gidilmeksizin zemin kat ile birinci katta yer alan 1-b numaralı bağımsız bölümün davalıya; birinci katta yer alan 1-c numaralı bağımsız bölümün, ikinci kat ve çatı katının davacıya özgülendiği, yapılan keşif neticesinde alınan inşaat bilirkişisi raporlarında davalı Yılmaz’ın ivaz ilavesi ödemesi gerektiğinin tespit edildiği, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2014/1767- 2014/4438 nolu ilamında ”…hissedarlar arasında fiili kullanım bulunduğu tespit edilerek bu kullanıma göre paylaşım yapılmıştır. Bu noktada Fiili kullanıma göre paylaşım yapılması halinde ivaz ilavesi ve eksiltilmesine gerek bulunmadığının…” belirtildiği, fiili kullanım nazara alındığında tarafların birbirine ivaz ödemesine gerek görülmediği, diğer taraftan davacının anlaşma metninde yer alan binanın güney alanında kalan arsanın kendisine ait olduğunu, bu itibarla ivaz ödenmesini talep ettiği, dava konusu taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün bir yapının bulunduğu, paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşların pay oranları belli olmakla birlikte taşınmazın hangi kısmının hangi paydaş tarafından ne kadarlık bir alanının kullanılacağı belli olmadığı bu husus, taşınmazın herhangi bir kısmının kullanılması veya kullanılmaması şeklinde kanundan ve sözleşmeden kaynaklanan sınırlamalar getirilemeyeceği, kat mülkiyetinin kurulması ile ”Muhdesat, arza tabidir.” ilkesinin sona erip muhdesat üzerinde yer alan her bağımsız bölümün tek başına mülkiyetinin sözkonusu olacağı, bağımsız bölüm dışında kalan yerler ise 634 sayılı Kanunun 4. maddesi uyarınca ortak yerlerden olmakla aynı kanunun 16. maddesi uyarınca kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacakları, bu itibarla, sözleşme hükmü gereği kat mülkiyeti kurulması halinde davacı tarafın ortak yerlerden olacak olan ve bağımsız bölüm niteliğini haiz olmayan bir yere ilişkin ivaz talebinde bulunamayacağı; ivazın, bağımsız bölümler nedeniyle oluşacak bedel farklarını denkleştirmek amacıyla paydaşların birbirlerine ödeyebileceği, tüm kat maliklerinin arsa payı oranında kullanma hakları olan ortak yerlere ilişkin olarak ivaz istenemeyeceği gerekçesiyle; …kain 307 ada, 45 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak sureti ile giderilmesine karar verilmiştir. Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir a Zemin kat 1 numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 10/48 arsa payı oranı ile davalı … adına tapuya tesciline, b 1. kat 2 1-b numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 6/48 arsa payı oranı ile davalı … adına tapuya tesciline, c 1. kat 31-c numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 6/48 arsa payı oranı ile davacı … adına tapuya tesciline, kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir hususundaki anlaşmazılığın sona erdirilmesine, d 2. kat 4 numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 13/48 arsa payı oranı ile davacı … adına tapuya tesciline, e Çatı katı 5 numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 13/48 arsa payı oranı ile davacı … adına tapuya tesciline, inşaat mühendisi…. tarihli ek raporunun kararın eki sayılmasına, davacı tarafın fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı … vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir Taraflar arasındaki kat irtifakının kat mülkiyetine nasıl çevrileceğine ilişkin davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü K A R A R Dava dilekçesinde, 2008-2009 yıllarında apartman yönetim kurulunda görevli olduğunu, davalının apartmanın ortak alanından elde edilen kira gelirinin tahsili amacıyla … 23. İcra Müdürlüğünün 2008/10385 Esas sayılı dosyasında kasıtlı olarak kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir dışında olduğu bir zamanda icra takibine geçerek takibi kesinleştirdiğini ve apartmana doğalgaz almasından kaynaklanan alacaklı olduğu paranın haczedildiğini, davalının ortak alan kira geliri olan baz istasyonu kira gelirini harcaması, kullanması yönünde bir yetki ve izin verilmediği halde davalının kira gelirini istediği şekilde yerlere kullandığını belirterek, … 23. İcra Müdürlüğünün 2008/10385 Esas sayılı dosyasında kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir davacının borçlu olmadığının tespitine, %40 kötüniyet tazminatına hükmedilmesi, kat maliklerince yetkili kılınmadığı halde davalının yönetici sıfatı ile kat maliklerini doğrudan temsilen dava açamayacağı ve icra takibi yapamayacağının tespitine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava menfi tespit istemine ilişkindir. Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelemesinde; Dairemizin 10/12/2018 tarih, 2017/3346 Esas, 2018/7999 Karar sayılı geri çevirme ilamından sonra gönderilen tapu kayıtlarından anataşınmazın 5228 ada 13 parselde kurulu olduğu uyuşmazlığın apartmanın yönetim işleminden çıktığı, dolayısı ile taraflar arasındaki uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-…. maddesi hükmüne göre bu yasadan doğan her türlü anlaşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerekir. Her ne kadar dava sulh hukuk mahkemesinde açılmış ve sulh hukuk mahkemesince 24/06/20156 tarihinde görevsizlik kararı verilmiş ise de bu karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiş olduğundan, kanunun bu buyurucu hükmü gözönünde bulundurularak davaya sulh hukuk mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilire ilişkin asliye hukuk mahkemesince işin esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

arsa tapusu kat mülkiyetine nasıl çevrilir